מהם הסיכונים בקניית דירה במסגרת תמ"א?

עסקאות נדל"ן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 מהוות פתרון חשוב להתחדשות עירונית, אך יש להן מורכבויות וסיכונים שעל רוכשי הדירות להכיר מראש. במיוחד בפרויקטים מסוג זה, עלולות להופיע סוגיות משפטיות, תכנוניות וכלכליות שאי אפשר להתעלם מהן. במאמר זה נבחן את הסיכונים הנפוצים בקניית דירה בתמ"א ונדון בדרכים לצמצם אותם בעזרת ליווי משפטי מקצועי.

 

סיכונים בהליכי אישור ותכנון

אחד הסיכונים המרכזיים בקניית דירה בתמ"א 38 הוא האישור התכנוני. יזמים עלולים להיתקל בקשיים בהשגת אישורי בנייה מהרשויות המקומיות, גם כאשר תוכנית התמ"א קיימת, כיוון שהרשויות מעריכות כל פרויקט בנפרד, בהתאם לשיקולים שונים כמו עומסי תשתיות והגבלות סביבתיות.

גם בפרויקטים שכבר קיבלו אישור, עלולות להתעורר בעיות מול הרשויות, במיוחד במקרים בהם נדרשים שינויים בתכנון כתוצאה מדרישות התושבים או מתקנות נוספות. במקרים כאלה, עיכובים בבנייה או שינויים בתוכנית המקורית עשויים להשפיע על ערך הנכס ואיכותו.

סיכונים בהליכי אישור ותכנון

 

יציבות כלכלית של היזם

אחת השאלות הקריטיות ברכישת דירה בתמ"א היא יציבותו הכלכלית של היזם המבצע את הפרויקט. יזם שאינו איתן כלכלית עלול להיקלע לקשיים ולנטוש את הפרויקט באמצע הדרך, מה שעלול להשאיר את הדיירים והקונים בבעיה משמעותית. חשוב לבדוק את רקורד היזם, את מידת המומחיות שלו בפרויקטים דומים, ואת הבטוחות שהוא מעניק ללקוחותיו.

 

אי ודאות בהסכם המכר

בקניית דירה בפרויקט תמ"א, הסכם המכר עשוי לכלול סעיפים מסובכים ולעיתים אף מעורפלים. ישנם מקרים בהם החוזה לא מגדיר בבירור את המפרט הסופי של הדירה או את מועד המסירה, דבר שעלול להוביל לאי-הבנות ולעיכובים. דוגמה לכך יכולה להיות מצב בו הובטחו שדרוגים מסוימים בדירה, אך לא פורטו מספיק בהסכם, מה שיכול להוביל לאי-הבנות מול היזם בעת המסירה.

בהסכמים מסוג זה, ישנה חשיבות עליונה לבחינה מעמיקה של המסמך בעזרת עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן. משרד עו"ד אבירם לב, המנוסה בליווי משפטי לפרויקטים נדל"ניים מורכבים, יסייע לרוכשים לוודא שכל פרטי ההסכם מובנים ושהם עומדים לטובתם.

 

בעיות תשתית ובנייה

מעבר לסיכונים המשפטיים והכלכליים, קיימים סיכונים פיזיים הקשורים לאיכות הבנייה והתשתיות בפרויקטים של תמ"א. בנייה שמבוצעת במתחם קיים יוצרת לעיתים קשיים במתן פתרונות איכותיים לתשתיות כמו חשמל, מים וגז. יזמים שאינם משקיעים מספיק בתשתיות עלולים להשאיר את הדיירים עם בעיות טכניות בהמשך, מה שעלול להוות מטרד משמעותי ולפגוע בערך הדירה.

קניית דירה במסגרת קניית דירה בתמא מחייבת אפוא בדיקה מדוקדקת של המפרט הטכני המובטח, ושימוש בליווי משפטי שיוודא את איכות הבנייה והפתרונות התשתיתיים המתוכננים לדירה.

 

סיכונים בעיכובים במסירה

פרויקטים רבים במסגרת תמ"א 38 עשויים להתעכב, מה שמציב את הרוכשים במצב של אי-ודאות באשר למועד הכניסה לדירה. עיכובים אלה עשויים לנבוע מקשיים בביצוע הבנייה, מאי-עמידה בדרישות הרגולציה או מבעיות הנדסיות שמתגלות במהלך הפרויקט.

כדי להימנע מאי-הבנות בנושא זה, מומלץ לקבוע בחוזה המכר לוחות זמנים מדויקים למועדי מסירת הדירה ולהציב סעיפים המאפשרים פיצוי במקרים של עיכוב. ליווי משפטי מתאים יסייע להבטיח שרוכשי הדירות יהיו מוגנים מפני סיכונים אלו.

 

סיכוני תשלומים והבטחת כספי הרוכשים

ברכישת דירה בפרויקט תמ"א ישנה חשיבות מכרעת לוודא כי כספי הרכישה יהיו מוגנים. במקרים מסוימים, רוכשים עלולים להיתקל בקשיים בקבלת הבטוחות לכספם, במיוחד בפרויקטים בהם היזם אינו יכול לספק ערבויות מלאות. חשוב שהרוכשים יוודאו כי יש להם הגנה מספקת לכספם דרך ערבויות חוק מכר, וידאגו לעקוב אחרי כל שלב בתשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה.

 

אחריות לאחר המסירה

גם לאחר מסירת הדירה, קיימת חשיבות רבה לוודא שהיזם אחראי לתיקון ליקויים או בעיות שעשויות להתגלות. בפרויקטים של תמ"א קיימת לעיתים נטייה להיתקל בליקויי בנייה ותקלות הנדסיות לאחר הכניסה לדירה, ולכן חשוב לכלול בחוזה סעיף המבטיח תקופת אחריות משמעותית, כדי שיהיה ללקוח לאן לפנות במקרה הצורך.

 

סיכום

קניית דירה במסגרת תמ"א 38 עשויה להיות מהלך כלכלי ומגורים נבונים, אך ישנם סיכונים שחשוב לקחת בחשבון. כדי להימנע ממצבים בלתי צפויים ולהבטיח את מיצוי כל הזכויות שלכם, חיוני להיעזר בעורך דין מיומן ובעל ידע בתחום. משרד עו"ד אבירם לב מציע ליווי אישי ומקצועי המותאם בדיוק לצרכים שלכם, החל משלב הבדיקות הראשוניות ועד לחתימת ההסכם והכניסה לדירה.

יציבות כלכלית של היזם

אהבתם את מה שקראתם ? ספרו לחברים
כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
מהם הסיכונים בקניית דירה במסגרת תמא
עורך דין מקרקעין
מהם הסיכונים בקניית דירה במסגרת תמ"א?

עסקאות נדל"ן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 מהוות פתרון חשוב להתחדשות עירונית, אך יש להן מורכבויות וסיכונים שעל רוכשי הדירות להכיר מראש. במיוחד בפרויקטים מסוג זה, עלולות להופיע סוגיות משפטיות,